Estudo de Mercado: Studios no Butantã - São Paulo

O bairro do Butantã, na zona oeste de São Paulo, é um dos territórios mais estratégicos para investimento em locação de curta temporada. Conectado à linha amarela do metrô, vizinho da Faria Lima e com uma das maiores comunidades universitárias da América Latina, a região reúne todos os atributos buscados por nômades digitais, profissionais em trânsito e estrangeiros de perfil acadêmico.

Combinando mobilidade eficiente, presença da USP, estrutura urbana em expansão e proximidade com hubs de inovação e ciência, o Butantã está no radar de investidores atentos às transformações da cidade.

Atualmente, há mais de 1.100 anúncios ativos de studios para alugar no bairro, evidenciando um mercado em crescimento e com oportunidades para quem busca retorno com short stay.

A presença de universidades, metrô, ciclovias, coworkings, centros culturais, cafés e vida de bairro consolidada atrai um público qualificado — com estilo de vida prático, urbano e conectado — altamente compatível com operações de locação por temporada.

Neste estudo, apresentamos uma análise completa sobre a viabilidade de investir em studios de 25m² a 30m² para locação por temporada neste cenário:

• Perfil de público e hábitos de consumo

• Comportamento do mercado local de Airbnb

• Potencial de receita, ocupação e payback

• Estratégia de reforma e posicionamento de produto

• Diferenciais da BWILD no segmento de short stay

  
  

Nosso objetivo é entregar uma visão clara, embasada e orientada sobre investimento, com base na expertise prática da BWILD em projetar e reformar studios para que estes atendam os objetivos de rentabilidade e payback de nossos clientes — ou seja, que tenham uma composição arquitetônica que os tornam competitivos, com potencial de aplicação de uma diária adequada, atraindo as personas que buscam hospedagem na região em questão.

1. Perfil de público e hábitos de consumo no Butantã

O público que busca hospedagem no Butantã tem características muito específicas — e altamente valiosas para o mercado de short stay:

Perfil predominante:

• Estudantes de graduação e pós da USP e instituições vizinhas

• Professores, pesquisadores e intercambistas com estadias médias

• Profissionais da área de tecnologia, ciência e inovação

• Viajantes que buscam fácil acesso à Faria Lima, Rebouças e Marginal

  
  

Hábitos de consumo:

• Valorizam funcionalidade, iluminação e espaços bem planejados

• Preferem studios compactos (25m² a 30m²), bem localizados e decorados

• Buscam experiências locais e praticidade no cotidiano

• Têm perfil autônomo, digital e urbano — com foco em conforto e eficiência

  
  

  

2. Comportamento do mercado local de Airbnb

O Butantã é um dos bairros que mais crescem em desempenho no Airbnb, com alta consistência de ocupação e receita para imóveis com padrão bem executado.

Dados de mercado atualizados:

• Taxa média de ocupação: entre 70% e 75%

• Diária média (studios bem decorados): de R$ 200 a R$ 300 — podendo ultrapassar em picos de demanda

• Receita mensal estimada: entre R$ 3.500 e R$ 5.500

• Tempo de payback (compra + reforma): de 6 a 8 anos, podendo ser menor com estratégias bem executadas

  
  

Fatores que impulsionam a demanda no Butantã:

• Presença da Universidade de São Paulo (USP) com fluxo constante de hóspedes acadêmicos

• Conexão via metrô (linha amarela), ciclovias e vias rápidas

• Vida de bairro segura, arborizada e com excelente percepção de valor

• Proximidade com polos de inovação e pesquisa científica

  
  

3. Potencial de receita, ocupação e payback

A operação de studios no modelo short stay no Butantã apresenta retorno expressivo quando há uma combinação eficiente entre localização, projeto inteligente de reforma, ambientação estratégica e gestão profissional.

Abaixo apresentamos 6 cenários distintos com base em faixas de diária bruta praticadas no mercado. Todas as simulações consideram:

• Taxa de ocupação média: 75%

• Número de dias por mês: 30

• Valor de aquisição do imóvel: R$ 350.000,00

• Deduções aplicadas sobre a diária bruta:

  • 15% (Airbnb)

  • 20% (gestão profissional)

  • 6% (impostos estimados)

  • Total: 41% de descontos médios

Faixa de Diária	Receita Bruta Mensal	Receita Líquida Mensal	Payback Estimado
R$ 150	R$ 3.375	R$ 1.989	17,3 anos
R$ 200	R$ 4.500	R$ 2.652	13,2 anos
R$ 250	R$ 5.625	R$ 3.315	10,6 anos
R$ 300	R$ 6.750	R$ 3.978	8,8 anos
R$ 350	R$ 7.875	R$ 4.641	7,6 anos
R$ 400	R$ 9.000	R$ 5.304	6,6 anos

O que os números revelam:

• Studios com diária de R$ 300 (padrão médio-alto, bem localizado e bem decorado) podem alcançar payback em menos de 9 anos

• Studios com diária de R$ 400 têm potencial de payback em 6 a 7 anos, um retorno competitivo no cenário atual

• Unidades operando abaixo de R$ 200 exigem estratégia refinada de custos e gestão para manter atratividade

  
  

4. Estratégia de reforma e posicionamento do produto

Em locações por temporada, o padrão da reforma é um dos principais fatores que influenciam diretamente o valor da diária do studio, o tempo de ocupação e a percepção de valor do imóvel.

Diferente do modelo tradicional de aluguel, no short stay o imóvel é o produto — e quanto mais bem resolvido, bonito e funcional ele for, maior será sua capacidade de atrair hóspedes e justificar preços mais altos.

A BWILD atua diretamente nesse ponto de virada: transformando studios comuns em experiências de hospedagem altamente desejadas, com foco em estética, funcionalidade e resultado.

Relação entre valor da reforma e posicionamento de diária

Faixa de Diária	Valor de Reforma (estimado)	Investimento por m² (base 27m²)
R$ 150	R$ 58.000	R$ 2.148/m²
R$ 250	R$ 65.000	R$ 2.407/m²
R$ 300	R$ 72.000	R$ 2.666/m²
R$ 350	R$ 80.000	R$ 2.963/m²
R$ 400	>R$ 89.000	R$ 3.296/m²

O que os dados mostram:

• Reformas abaixo de R$ 65.000 não conseguem entregar elementos essenciais como marcenaria funcional, iluminação cênica, acabamento refinado e estética coerente

• Studios com maior taxa de ocupação no Airbnb são aqueles que oferecem experiência visual e funcional de alto impacto, compatível com valores entre R$ 300 e R$ 400 por diária

• A alta da taxa Selic e o aumento de custos de obra tornaram inviável repetir reformas completas com R$ 50.000 como se fazia anos atrás

• O novo padrão mínimo é R$ 58.000, e a performance real começa a partir de R$ 65.000

  
  

5. Exemplos reais de studios no Airbnb no Butantã

Abaixo, listamos 5 studios com perfis distintos e diárias compatíveis com o cenário apresentado. A descrição é feita a partir da análise visual das fotos dos imóveis — com links ativos para o anúncio:

Studio 1 — R$ 200/dia

Ambiente prático com sofá-cama, quadros neutros, armários brancos e luz natural bem aproveitada.🔗 Ver no Airbnb

Studio 2 — R$ 250/dia

Cama com painel amadeirado, iluminação de trilho, espelho vertical para amplitude, bancada integrada e armários superiores.🔗 Ver no Airbnb

Studio 3 — R$ 300/dia

Parede verde musgo, iluminação suspensa, plantas em prateleiras e composição harmônica com tons de cinza e madeira clara.🔗 Ver no Airbnb

Studio 4 — R$ 350/dia

Estilo industrial: cimento queimado, luminária tubular preta, painel ripado com iluminação indireta e décor com peças de design.🔗 Ver no Airbnb

Studio 5 — R$ 400/dia

Studio de alto padrão com cortinas blackout, marcenaria completa, cama queen, iluminação cênica e enxoval premium.🔗 Ver no Airbnb

Conclusão

O Butantã é uma região em ascensão no mercado de locação por temporada — com alta demanda acadêmica, excelente mobilidade urbana e percepção de segurança e valor.

Este estudo reforça que o retorno real só ocorre com uma reforma bem executada. Investimentos abaixo de R$ 65 mil comprometem a performance e limitam o potencial de preço e ocupação.

A BWILD é especialista em transformar studios comuns em ativos de alta performance, elevando o padrão de ambientação, usabilidade e posicionamento no mercado de short stay.