Estudo de Mercado: Studios no Butantã - São Paulo
- Pedro Alves
- 16 de mai.
- 4 min de leitura
Atualizado: 7 de out.
O bairro do Butantã, na zona oeste de São Paulo, é um dos territórios mais estratégicos para investimento em locação de curta temporada. Conectado à linha amarela do metrô, vizinho da Faria Lima e com uma das maiores comunidades universitárias da América Latina, a região reúne todos os atributos buscados por nômades digitais, profissionais em trânsito e estrangeiros de perfil acadêmico.
Combinando mobilidade eficiente, presença da USP, estrutura urbana em expansão e proximidade com hubs de inovação e ciência, o Butantã está no radar de investidores atentos às transformações da cidade.
Atualmente, há mais de 1.100 anúncios ativos de studios para alugar no bairro, evidenciando um mercado em crescimento e com oportunidades para quem busca retorno com short stay.
A presença de universidades, metrô, ciclovias, coworkings, centros culturais, cafés e vida de bairro consolidada atrai um público qualificado — com estilo de vida prático, urbano e conectado — altamente compatível com operações de locação por temporada.
Neste estudo, apresentamos uma análise completa sobre a viabilidade de investir em studios de 25m² a 30m² para locação por temporada neste cenário:
Perfil de público e hábitos de consumo
Comportamento do mercado local de Airbnb
Potencial de receita, ocupação e payback
Estratégia de reforma e posicionamento de produto
Diferenciais da BWILD no segmento de short stay
Nosso objetivo é entregar uma visão clara, embasada e orientada sobre investimento, com base na expertise prática da BWILD em projetar e reformar studios para que estes atendam os objetivos de rentabilidade e payback de nossos clientes — ou seja, que tenham uma composição arquitetônica que os tornam competitivos, com potencial de aplicação de uma diária adequada, atraindo as personas que buscam hospedagem na região em questão.
1. Perfil de público e hábitos de consumo no Butantã
O público que busca hospedagem no Butantã tem características muito específicas — e altamente valiosas para o mercado de short stay:
Perfil predominante:
Estudantes de graduação e pós da USP e instituições vizinhas
Professores, pesquisadores e intercambistas com estadias médias
Profissionais da área de tecnologia, ciência e inovação
Viajantes que buscam fácil acesso à Faria Lima, Rebouças e Marginal
Hábitos de consumo:
Valorizam funcionalidade, iluminação e espaços bem planejados
Preferem studios compactos (25m² a 30m²), bem localizados e decorados
Buscam experiências locais e praticidade no cotidiano
Têm perfil autônomo, digital e urbano — com foco em conforto e eficiência
2. Comportamento do mercado local de Airbnb
O Butantã é um dos bairros que mais crescem em desempenho no Airbnb, com alta consistência de ocupação e receita para imóveis com padrão bem executado.
Dados de mercado atualizados:
Taxa média de ocupação: entre 70% e 75%
Diária média (studios bem decorados): de R$ 200 a R$ 300 — podendo ultrapassar em picos de demanda
Receita mensal estimada: entre R$ 3.500 e R$ 5.500
Tempo de payback (compra + reforma): de 6 a 8 anos, podendo ser menor com estratégias bem executadas
Fatores que impulsionam a demanda no Butantã:
Presença da Universidade de São Paulo (USP) com fluxo constante de hóspedes acadêmicos
Conexão via metrô (linha amarela), ciclovias e vias rápidas
Vida de bairro segura, arborizada e com excelente percepção de valor
Proximidade com polos de inovação e pesquisa científica
3. Potencial de receita, ocupação e payback
A operação de studios no modelo short stay no Butantã apresenta retorno expressivo quando há uma combinação eficiente entre localização, projeto inteligente de reforma, ambientação estratégica e gestão profissional.
Abaixo apresentamos 6 cenários distintos com base em faixas de diária bruta praticadas no mercado. Todas as simulações consideram:
Taxa de ocupação média: 75%
Número de dias por mês: 30
Valor de aquisição do imóvel: R$ 350.000,00
Deduções aplicadas sobre a diária bruta:
15% (Airbnb)
20% (gestão profissional)
6% (impostos estimados)
Total: 41% de descontos médios
O que os números revelam:
Studios com diária de R$ 300 (padrão médio-alto, bem localizado e bem decorado) podem alcançar payback em menos de 9 anos
Studios com diária de R$ 400 têm potencial de payback em 6 a 7 anos, um retorno competitivo no cenário atual
Unidades operando abaixo de R$ 200 exigem estratégia refinada de custos e gestão para manter atratividade
4. Estratégia de reforma e posicionamento do produto
Em locações por temporada, o padrão da reforma é um dos principais fatores que influenciam diretamente o valor da diária do studio, o tempo de ocupação e a percepção de valor do imóvel.
Diferente do modelo tradicional de aluguel, no short stay o imóvel é o produto — e quanto mais bem resolvido, bonito e funcional ele for, maior será sua capacidade de atrair hóspedes e justificar preços mais altos.
A BWILD atua diretamente nesse ponto de virada: transformando studios comuns em experiências de hospedagem altamente desejadas, com foco em estética, funcionalidade e resultado.
Relação entre valor da reforma e posicionamento de diária
Levando em consideração que a diária média das unidades do Airbnb no Butantã é de R$ 270,00, recomendamos o investimento na reforma de R$ 65.000 para o perfil de investimento mais conservador.
Conclusão
O Butantã é uma região em ascensão no mercado de locação por temporada — com alta demanda acadêmica, excelente mobilidade urbana e percepção de segurança e valor.
Este estudo reforça que o retorno real só ocorre com uma reforma bem executada.
A BWILD é especialista em transformar studios comuns em ativos de alta performance, elevando o padrão de ambientação, usabilidade e posicionamento no mercado de short stay.
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