Estudo de Mercado Bwild | Studios Airbnb Moema (SP)

Ian Andrade
27 de ago.
5 min de leitura

Por que investir em imóveis de curta temporada no bairro é uma estratégia inteligente?

1. Moema: um bairro que já carrega valor

Moema é um dos bairros mais emblemáticos da Zona Sul de São Paulo. Não é só a proximidade com o Parque Ibirapuera que o valoriza, mas o conjunto de atributos que criam uma experiência de vida diferenciada:

Mobilidade: duas estações de metrô, fácil acesso à Av. Ibirapuera, Av. dos Bandeirantes e Av. Santo Amaro.
Estilo de vida: cafés de autor, restaurantes renomados, padarias 24h, academias premium, serviços por aplicativo.
Segurança e arborização: sensação de bem-estar e “cidade dentro da cidade”, algo raro em São Paulo.

Esse mix atrai executivos, nômades digitais, turistas e profissionais em trânsito, todos buscando conveniência e experiência premium.

2. Quem é o público e o que ele procura?

Público-alvo: profissionais qualificados, executivos e viajantes de curta estadia.

O que valorizam:

Ambientes bem projetados
Internet rápida e espaços para trabalho
Proximidade com áreas verdes e serviços
Estilo de vida sofisticado

Exemplos práticos:

Um consultor estrangeiro que passa 2 meses em São Paulo e precisa de um espaço funcional.
Um casal de turistas que escolhe Moema pelo fácil acesso ao Ibirapuera.
Um nômade digital que valoriza tanto a decoração quanto a conectividade.

3. Quanto o mercado paga hoje no Airbnb?

Estudos sobre o mercado de locação de studios de 25 a 30 m² demonstram que a faixa de preço de diária varia em média de R$ 270 e R$ 429.

R$ 270 – Studios Essenciais

Equipamentos e mobiliário básicos, mas funcionais.
Eletrodomésticos padrão, como micro-ondas, frigobar e fogão comum.
Decoração simples, com poucos itens decorativos.
Roupa de cama e banho inclusa, mas sem extras.
Indicado para estadias curtas e quem busca o melhor custo-benefício.

R$ 290 – Studios Conforto Intermediário

Mobiliário mais completo e moderno, muitas vezes com marcenaria planejada.
Eletrodomésticos mais novos ou de melhor qualidade, como cooktop e micro-ondas inox.
Maior variedade de utensílios disponíveis, incluindo panelas, louça e talheres.
Alguns elementos de decoração que tornam o ambiente mais acolhedor, como quadros, luminárias e tapetes.
Boa opção para estadias médias, com mais conforto e praticidade.

R$ 350–429 – Studios Premium

Itens extras ou upgrades como máquina de lavar, ar-condicionado, Smart TV e cafeteira Nespresso.
Decoração mais elaborada e pensada para fotografia, com cores neutras, plantas e texturas.
Possibilidade de vaga na garagem.
Recomendado para estadias longas ou para quem valoriza conforto e estética.
Diferenciais principais são a localização dentro do prédio, vista e luminosidade natural, com preferência por andares altos, vista livre e ambientes mais silenciosos.

4. Receita estimada e tempo de retorno (payback)

Aqui é importante abrir as premissas do cálculo. O modelo considera:

Imóvel de R$ 480 mil (preço médio para studios em Moema).
Taxa de ocupação de 80% → cerca de 24 noites por mês (referência de performance na região).
Descontos de 41% sobre o faturamento bruto (Airbnb/QuintoAndar: taxas de plataforma, condomínio, IPTU, manutenção, limpeza e impostos).

Simulação:

Diária	Receita Líquida Mensal	Payback Médio
R$ 300	R$ 4.250	~7 anos
R$ 350	R$ 4.950	~6 anos
R$ 400	R$ 5.650	~5,3 anos

Exemplo prático: Com diária de R$ 350, faturamento bruto em 24 noites seria R$ 8.400. Aplicando o desconto de 41%, sobra R$ 4.950 líquidos. É esse valor que sustenta o cálculo do payback.

5. O que realmente diferencia um imóvel em Moema?

Nos bairros premium, o hóspede não aceita apenas o básico. Ele paga mais quando o espaço transmite cuidado em cada detalhe não só pela foto bonita, mas pela experiência que vai viver no imóvel.

Aqui estão os principais diferenciais explicados de forma prática:

Layout funcional: aproveitamento inteligente do espaço.

Exemplo: em um studio de 28 m², integrar sala e cozinha de forma que sobre espaço para mesa de trabalho; posicionar armários sem bloquear circulação.

Usar móveis retráteis (mesa dobrável, cama-baú). O hóspede sente que o espaço “rende mais” do que o tamanho real.
Marcenaria sob medida: móveis planejados que otimizam espaço. Exemplo: bancada de cozinha que também serve como mesa, armário com nichos para malas, painel de TV com prateleiras. Isso transmite ordem e sofisticação.
Iluminação de projeto: criação de cenários com luz.

Exemplo: luz quente e indireta no quarto para aconchego, luz branca embutida na cozinha para funcionalidade, pendente sobre a mesa para estética.

Iluminação bem pensada valoriza a decoração e melhora a experiência do hóspede.
Acabamentos modernos: materiais que elevam a percepção de qualidade.

Exemplo: piso vinílico que imita madeira, revestimento tipo metrô branco na cozinha, metais pretos no banheiro. Esses detalhes, além de duráveis, transmitem sofisticação.
Decoração fotogênica: elementos que saltam aos olhos nas fotos.

Exemplo: sofá neutro com almofadas coloridas, quadros minimalistas, tapete que define a sala. São esses detalhes que tornam o anúncio competitivo já na primeira imagem.

📌 Exemplo comparativo real: Dois studios no mesmo prédio, ambos com 28 m².

O primeiro tem móveis soltos, iluminação única no teto e piso frio simples. Cobra R$ 280/dia.
O segundo tem marcenaria sob medida, iluminação com trilho de spots, acabamento moderno e decoração pensada para fotos. Cobra R$ 390/dia, e ainda tem mais procura.

6. Quanto investir para alcançar cada faixa de diária?

Na Bwild já tivemos três clientes diferentes com três metas e orçamentos distintos. Cada um queria alcançar uma faixa de diária e nós desenvolvemos projetos sob medida para entregar o resultado desejado. Os exemplos abaixo são reais, com imagens de projetos executados pela Bwild.

Faixa de Diária	Investimento Médio	Custo por m²
R$ 300	R$ 75–84 mil	R$ 2.800–3.100/m²
R$ 350	R$ 86–94 mil	R$ 3.200–3.500/m²
R$ 400+	R$ 95 mil+	R$ 3.500+/m²

O que os studios de cada faixa diária entrega? R$ 300 > Um cliente queria entrar no mercado de curta temporada com investimento controlado. Desenvolvemos uma reforma básica: pintura nova, piso simples, móveis prontos de loja e iluminação única no teto. Resultado: um imóvel funcional, competitivo no preço, mas sem impacto visual.

R$ 350 > Outro cliente buscava equilíbrio entre investimento e retorno, mirando diária de R$ 350. Criamos um projeto com marcenaria planejada em áreas-chave, iluminação com spots e paleta definida. Resultado: fotos mais atrativas e percepção de valor superior, gerando maior procura.

R$ 400 > E o terceiro cliente tinha como meta conquistar diárias acima de R$ 400 e atingir padrão boutique hotel. Entregamos um projeto premium: interiores completos, móveis planejados em todo o espaço, iluminação de design, revestimentos sofisticados e enxoval hoteleiro. Resultado: alta taxa de ocupação e experiência memorável para os hóspedes.

Comparativo visual (narrativo)

Antes (R$ 300/dia): piso frio comum, sofá básico, mesa de plástico ou MDF, iluminação única no teto. O hóspede percebe praticidade, mas nada memorável.
Depois (R$ 350/dia): marcenaria inteligente na cozinha, spots de luz criando camadas de iluminação, sofá de melhor qualidade com almofadas, quadros modernos na parede. O hóspede sente conforto e identidade.
Topo (R$ 400/dia): ambiente digno de catálogo: bancada em pedra, móveis planejados integrados, cama com enxoval hoteleiro, pendente sobre a mesa, objetos decorativos pensados. O hóspede não só reserva, como tira foto para postar no Instagram.

Essa evolução mostra como cada detalhe de projeto aumenta a percepção de valor e permite cobrar mais. Esses três exemplos mostram como a Bwild transforma diferentes orçamentos em resultados concretos de diária e ocupação. O próximo case pode ser o seu! 👀

7. Comparativo: aluguel tradicional em Moema

Bairro	Valor médio (R$/m²/mês)
Moema	R$ 79,00
Vila Olímpia	R$ 62,50
Pinheiros	R$ 56,00
Santo Amaro	R$ 55,40
Real Parque	R$ 52,40
Vila Nova Conceição	R$ 48,40

Moema tem valor de rentabilidade por m² 27% superior à Vila Olímpia e muito acima da média de São Paulo. No Airbnb, essa valorização se traduz em diárias mais altas e ocupação consistente.