Quais cuidados ter ao reformar imóveis para Airbnb em São Paulo?

Reformar um imóvel em São Paulo para aluguel por temporada (Airbnb, Booking, Vrbo) é transformar um espaço em ativo de alta performance — unindo conforto, operação simples e conformidade legal local. Este guia traz o que muda na capital paulista, do condomínio às regras municipais, além de segurança, layout e um checklist de obra para executar sem imprevistos.

Aviso: conteúdo informativo; valide decisões jurídicas com um advogado e com o síndico. As normas podem mudar conforme a tramitação legislativa.

1) O recorte jurídico que vale para São Paulo (SP)

1.1 Locação por temporada (Lei do Inquilinato)

A base legal hoje é a Lei 8.245/1991, que define locação por temporada para residência temporária com prazo de até 90 dias (art. 48). Isso vale para contratos por plataformas digitais, desde que respeitadas regras condominiais e a legislação vigente.

1.2 Condomínio: o que já está valendo

O STJ decidiu que condomínios podem impedir a locação por plataformas (ex.: Airbnb) quando a convenção prevê destinação exclusivamente residencial. Em São Paulo, portanto, leia a convenção e alinhe com o síndico antes de investir em reforma focada em short stay.

1.3 O que pode mudar em 2025 (PL 4/2025)

Está em tramitação no Senado o PL 4/2025 (reforma do Código Civil). Entre os temas, o texto propõe que a “hospedagem atípica” via plataformas em condomínios residenciais dependa de autorização expressa na convenção ou por deliberação de assembleia — invertendo a lógica vigente em muitos prédios. Acompanhe a tramitação.

1.4 Regras do Ministério do Turismo (não confunda!)

As novas regras de check‑in/check‑out do Ministério do Turismo valem para meios de hospedagem formais (hotéis, pousadas, flats etc.), não para imóveis residenciais alugados por plataformas. Bom para a sua operação, mas isso não dispensa cumprir condomínio, lei e normas locais.

1.5 O ponto municipal decisivo em SP: HIS/HMP

Em 28/05/2025, a Prefeitura de São Paulo publicou o Decreto nº 64.244/2025, que veda aluguel de curta duração (short stay) em empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS 1 e 2) e Habitação de Mercado Popular (HMP) — reforçando que esse uso não configura provisão habitacional. Se o seu imóvel estiver em HIS/HMP, não pode ser ofertado em Airbnb.

Tradução prática para SP: Condomínio: valide a convenção e leve o tema à assembleia, se necessário. Lei federal (hoje): temporada até 90 dias. Prefeitura de SP: proibido short stay em HIS/HMP. Futuro: PL 4/2025 pode exigir autorização expressa para plataformas em condomínios residenciais.

2) Segurança (obrigatório e inteligente)

• Incêndio: instale detectores de fumaça e mantenha extintor sinalizado.

• Elétrica & hidráulica: revise quadro, DR/IDR, aterramento e estanqueidade; padronize válvulas, bitolas e pressão.

• Acesso & privacidade: fechadura inteligente (log de acessos) e CFTV somente em áreas externas (hall, porta).

• Obra regularizada: ART/RRT e comunicados de obra do condomínio (horários, ruídos, elevador de serviço).

• 
  

3) Conforto e funcionalidade que vendem diária em SP

• Layout inteligente: setorização clara (dormir, cozinhar, trabalhar).

• Marcenaria sob medida: cama baú + guarda‑roupa slim + copa integrada; fotos melhores e operação mais fácil.

• Banho eficiente: box até o teto, nicho embutido, metais duráveis, exaustão silenciosa.

• Iluminação em camadas: tarefa (cozinha/banho), ambiente (dimerizável), destaque (pendentes/arandelas).

• Clima & ruído urbano: split inverter dimensionado, vedação de esquadrias e tapetes/tecidos que atenuem sons de vias como Faria Lima, Rebouças ou 23 de Maio.

  
  

4) Estética e estilo (neutra, fotogênica, paulistana)

• Base neutra (claros + madeirados) + um ponto de cor para destacar nas fotos.

• Materiais fáceis de limpar (hospitality grade), tapetes laváveis.

• Toque local sem excessos: arte de SP, livros/brochuras de Pinheiros, Vila Madalena, Centro Histórico, mas evite itens frágeis.

  
  

5) Infraestrutura tecnológica

• Internet de alta velocidade com roteador bem posicionado (dual‑band).

• Tomadas com USB‑C na cama e na bancada.

• TV smart e QR Code com instruções (Wi‑Fi, streaming, check‑out).

  
  

6) Manutenção (Opex baixo)

• Especificações padronizadas (metais, puxadores, lâmpadas) para reposição rápida.

• Tintas laváveis, rejunte epóxi em áreas molhadas, rodapé resistente à água.

• Manual do imóvel (disjuntores, instruções de eletros, regras de lixo e silêncio) e checklist de limpeza.

  
  

7) Acessibilidade

Adote, quando possível, elementos alinhados à NBR 9050 (barras no box, iluminação de orientação, comandos a 90–110 cm). Amplia público e avaliações sem impacto estético.

8) Passo a passo Bwild (sem imprevistos) — para SP

1. Estudo de Valorização (gratuito): análise do imóvel, checagem de convenção, verificação de HIS/HMP e cenários de escopo/ROI por bairro.

2. Projeto + Marcenaria + Obra Integrada: um método, um cronograma, um SLA.

3. Caderno de Especificações: acabamentos, elétrica/hidráulica, luminotécnico e enxoval “hospitality”.

4. Pré‑operação: fotos profissionais, manual do hóspede e house rules de convivência condominial.

Quero meu Estudo de Valorização em SP

resposta em 48h com cenários por bairro e escopo recomendado de bairros na capital de SP

Checklist SP

•  Convenção permite? Se necessário, assembleia registrada em ata.

•  Contrato de temporada (Lei 8.245) ≤ 90 dias.

•  Não é HIS/HMP? Se for, não pode short stay (Decreto 64.244/2025).

•  ART/RRT emitida e regras do condomínio respeitadas.

•  Detectores de fumaça + extintor instalados.

•  Marcenaria sob medida e layout com zonas de uso.

•  Iluminação em camadas (com dimerização).

•  Internet rápida + tomadas USB‑C.

•  Materiais fáceis de limpar e enxoval padronizado.

•  Manual do imóvel + house rules (silêncio, lixo, fumantes, pets).

•  Anúncio transparente (CFTV externo, acessibilidade, regras do prédio).

FAQ

1) Preciso de autorização do condomínio em São Paulo?

Hoje, sim quando a convenção restringe o uso; o STJ reconheceu a possibilidade de proibir locações por plataformas quando a destinação é estritamente residencial. O PL 4/2025 propõe exigir autorização expressa (convenção/assembleia) para “hospedagem atípica”.

2) As novas regras do Ministério do Turismo valem para meu apê no Airbnb?

Não. As normas de check‑in/check‑out aplicam‑se a meios de hospedagem formais (hotéis, pousadas, flats etc.), não a imóveis residenciais alugados por plataformas.

3) Qual o prazo máximo de um aluguel por temporada?

Até 90 dias, pela Lei do Inquilinato (art. 48).

4) Meu imóvel é HIS/HMP. Posso anunciar no Airbnb?

Não. Em SP, o Decreto 64.244/2025 veda short stay em HIS/HMP (não é considerado provisão habitacional).